A TRIBUTAÇÃO DOS ALUGUÉIS NO BRASIL: ASPECTOS LEGAIS E IMPACTOS SOCIAIS

Resumo

O estudo examina a tributação da renda decorrente da locação de imóveis no Brasil, tradicionalmente sujeita apenas ao Imposto de Renda da pessoa física, à alíquota máxima de 27,5%. Esse cenário foi substancialmente alterado com a promulgação da Emenda Constitucional n.º 132/2023 e da Lei Complementar n.º 214/2025, que instituíram o Imposto sobre Valor Agregado Dual (IVA Dual), composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), passando a enquadrar a locação como operação onerosa tributável pelo consumo. A mudança rompe entendimentos consolidados, inclusive a interpretação tradicional da Súmula Vinculante n.º 31 do Supremo Tribunal Federal, e gera debates relevantes sobre seus efeitos no custo da moradia, na segurança jurídica e na formalização do mercado imobiliário.
A pesquisa tem por objetivo analisar os aspectos legais, sociais e econômicos da incidência do IBS e da CBS sobre os contratos de locação, com foco nos critérios de incidência aplicáveis às pessoas físicas, nas regras de transição, nos mecanismos de mitigação da carga tributária e na eventual vantagem da exploração da atividade por meio de pessoa jurídica. Adota-se metodologia qualitativa, de caráter bibliográfico e documental, com exame sistemático da legislação pertinente, especialmente das Leis Complementares n.º 214/2025 e n.º 227/2025, além de notas técnicas, comunicados oficiais e posicionamentos doutrinários.
Os resultados indicam que a pessoa física somente será contribuinte do IVA Dual se possuir mais de três imóveis locados e, simultaneamente, auferir receita anual superior a R$ 240.000,00, atualizada pelo IPCA, ou, alternativamente, se ultrapassar R$ 288.000,00 anuais, independentemente do número de imóveis. Os pequenos locadores permanecem sujeitos exclusivamente ao Imposto de Renda. Para as locações residenciais, prevê-se a aplicação de redutor social, com redução de 70% da base de cálculo do IBS e da CBS, além de dedução fixa mensal de R$ 600,00 por imóvel, resultando em alíquota efetiva aproximada entre 7,95% e 8,4%, bem como a implementação de sistema de cashback voltado às famílias de baixa renda.
A nova sistemática será implantada de forma gradual, com período de transição, preservação de contratos anteriores mediante alíquotas reduzidas e criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, permitindo o cruzamento automatizado de dados fiscais e patrimoniais. A cobrança plena ocorrerá entre 2027 e 2033. Conclui-se que a reforma não implica majoração indiscriminada da carga tributária, mas reestruturação orientada por critérios de justiça fiscal e seletividade social, preservando pequenos locadores e impondo maior rigor aos médios e grandes investidores, sendo imprescindível o acompanhamento contínuo de seus efeitos para garantir a proteção do direito à moradia e a segurança jurídica.